Arbeiterwohnungen

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Arbeiterwohnungen

Arbeiterwohnungen (workmen's lodgings; logements d'ouvriers; quartieri di operai). Unter A. im weiteren Sinne versteht man Kleinwohnungen fĂŒr Arbeiter, unter A. im engeren Sinne die fĂŒr Arbeiter und fĂŒr die ihnen in bezug auf die Lebenshaltung und die soziale Lage nahestehenden Personen bestimmten Kleinwohnungen, welche gewisse gesetzliche BegĂŒnstigungen genießen, die den Zweck verfolgen, den Mietzins mit der ökonomischen Lage der Mieter in Einklang zu bringen.

I. Allgemeines. Bei den Eisenbahnen haben die besonderen BetriebsverhĂ€ltnisse von allem Anfang die Notwendigkeit mit sich gebracht, fĂŒr gewisse niedere Kategorien von Betriebsbediensteten Kleinwohnungen zu schaffen. So mĂŒssen auf der freien Strecke im Interesse der Betriebssicherheit entsprechende Wohnungen fĂŒr das BahnwĂ€rterpersonal errichtet werden. Aber auch in Bahnhöfen oder in deren unmittelbarer NĂ€he gelangen Kleinwohnungen zur Errichtung. Dies gilt insbesondere von den mit einem zahlreicheren Maschinen- und Zugspersonal dotierten Stationen, die von grĂ¶ĂŸeren Ortschaften so entfernt liegen, daß es dem Personal nicht möglich ist, Unterkunft in einem Umkreise zu finden, wie es das Interesse der Dienstbereitschaft erfordert. Diese Wohnungen fĂŒhren die Bezeichnung »Dienst- (Natural-) Wohnungen«, werden dem genannten Personal gegen ein dem Werte der Wohnung entsprechendes, im Rahmen des Quartiergeldausmaßes festgesetztes Entgelt zur Benutzung zugewiesen und mĂŒssen von dem Bediensteten, der sie zugewiesen erhĂ€lt, bezogen werden.

Mit diesem ausschließlich auf das dienstliche BedĂŒrfnis sich beschrĂ€nkenden Systeme kam man so lange aus, als die Entwicklung der StĂ€dte und Industrialorte sich in normalen Bahnen bewegte und die Wohnungsproduktion mit dem Wohnungsbedarf gleichen Schritt hielt. Mit dem ungestĂŒmen Anwachsen der StĂ€dte und Industrialorte, das dem Ende des vorigen und dem Anfange dieses Jahrhunderts das besondere GeprĂ€ge gibt, trat aber eine grundstĂŒrzende Änderung in den WohnungsverhĂ€ltnissen ein. Die BautĂ€tigkeit blieb immer mehr hinter der Volkszunahme zurĂŒck. Die unvermeidliche Folge davon war eine Verschlechterung der WohnungsverhĂ€ltnisse und eine Steigerung der Wohnungsnot. Hierunter hatte insbesondere die Arbeiterklasse, die in den StĂ€dten 60% der Mieter bildet, zu leiden. Es entstand ein so großes MißverhĂ€ltnis zwischen Miete und Einkommen, daß die Arbeiter gezwungen waren, das WohnungsbedĂŒrfnis möglichst einzuschrĂ€nken. Wohnungen, die dem Arbeiter und seiner Familie selbst kaum genĂŒgend Raum boten, wurden zum Zweck der Erleichterung der Mietzinslast noch mit Aftermietern und Bettgehern besetzt. Hierdurch wurde nicht nur die Lebensfreude, das hĂ€usliche Behagen und die Erziehung der Kinder in empfindlicher Weise beeintrĂ€chtigt, sondern auch die Gesundheit, die Sittlichkeit und die Erhaltung der Arbeitskraft schwer bedroht.

Soweit die Eisenbahnbediensteten in Betracht kommen, versuchten die Eisenbahnverwaltungen dem geschilderten Notstande durch wiederholte betrĂ€chtliche Erhöhungen des Lohnes (Gehaltes) und des Quartiergeldes zu steuern. Allein diese Besoldungserhöhungen waren nicht im stĂ€nde, der WohnungskalamitĂ€t auch nur einigermaßen abzuhelfen; im Gegenteil, sie verschĂ€rften sie noch, denn auf jede Besoldungserhöhung folgte unmittelbar eine so große Steigerung der Mietzinse, daß dadurch nicht nur die ganze Besoldungserhöhung aufgezehrt, sondern auch noch das ursprĂŒngliche Diensteinkommen in weiterem Maße belastet wurde. Die Eisenbahnverwaltungen sahen sich daher vor die Aufgabe gestellt, die Wohnungsfrage fĂŒr ihr Personal auf einem anderen Wege zu lösen. Sie begannen Wohnungen weit ĂŒber das dienstliche BedĂŒrfnis hinaus zu errichten, und gegenwĂ€rtig steht die Wohnungsfrage im Vordergrunde ihrer FĂŒrsorgetĂ€tigkeit. In dieser Beziehung verdienen die Leistungen der Staatseisenbahnverwaltungen im Deutschen Reiche und in Österreich besonders erwĂ€hnt zu werden.

Die preußisch-hessische Eisenbahngemeinschaft hat aus den Mitteln des Etats bis Ende 1909 52.456 staatseigene Dienst- und Mietwohnungen bereitgestellt.

Aus Staatsmitteln wurden auch Darlehen an Baugenossenschaften gewĂ€hrt. Auf den belehnten GrundstĂŒcken wurden bis zum SchlĂŒsse des Jahres 1909 11.246 Mietwohnungen hergestellt. Nach den neueren Bedingungen vom Jahre 1902 werden solche Darlehen nur an zweiter Stelle bewilligt, wĂ€hrend bis zur Grenze der MĂŒndelsicherheit die Gelder anderweitig zu beschaffen sind.

Aus den Mitteln der Pensionskassa fĂŒr die Arbeiter der preußisch-hessischen Eisenbahngemeinschaft sind an Baugenossenschaften zum Bau von Kleinwohnungen, die ausschließlich oder ĂŒberwiegend an Pensionskassenmitglieder vermietet werden, Hypothekardarlehen gewĂ€hrt worden – gegen 3 bis 31/2%ige Verzinsung neben mindestens 1/2%iger Tilgung – zum Teil ĂŒber die Grenze der MĂŒndelsicherheit hinaus bis zu 80%, ausnahmsweise bis zu 90% des Bauwertes oder bis zu 75% des Bau- und Bodenwertes.

Seit dem Jahre 1892 bis zum SchlĂŒsse des Jahres 1909 sind an 67 Baugenossenschaften insgesamt 18,900.000 M. Baudarlehen bewilligt worden. Mit Hilfe dieser Darlehen wurden 2397 Wohnungen hergestellt.

Schließlich wurden aus Staatsmitteln auch an einzelne Eisenbahnbedienstete Baudarlehen zur Herstellung eigener WohnhĂ€user (Ein- und ZweifamilienhĂ€user) gewĂ€hrt. Der Höchstbetrag des einzelnen Darlehens ist auf 3/4 der Baukosten, höchstens aber auf 6000 M. fĂŒr ein Zweifamilienhaus festgesetzt. Der Schuldner hat mindestens 6% des empfangenen Darlehens jĂ€hrlich zu entrichten, u. zw. 31/2% zur Verzinsung und 21/2% unter Zuwachs der ersparten Zinsen zur Tilgung des Darlehens, fĂŒr das eine Hypothek an erster Stelle im Grundbuche einzutragen ist.

Bis Ende 1909 sind 85 Ein- und 194 ZweifamilienhÀuser fertig gestellt und bezogen worden. An 279 niedere Eisenbahnbedienstete sind Staatsdarlehen von insgesamt 11,800.000 M. zugesagt.

Bei den königl. bayerischen Staatseisenbahnen waren bis Ende 1909 11.085 bahneigene Dienst- und Mietwohnungen und 2078 genossenschaftliche Wohnungen vorhanden.

Bei den königl. sĂ€chsischen Staatseisenbahnen standen bis Ende 1909 5319 bahneigene Wohnungen zur VerfĂŒgung, von denen 2987 als Dienst- und 2332 als Mietwohnungen ĂŒberwiesen wurden. Das MietertrĂ€gnis betrĂ€gt ohne RĂŒcksicht auf die GebĂ€udeerhaltungskosten rund 3∙7% des Anlagekapitales. Aus den Mitteln der Arbeiterpensionskasse der sĂ€chsischen Staatseisenbahnen wurden bis Ende 1909 mit einem Gesamtaufwande von 666.530 M. 128 Wohnungen errichtet. Durch das MietertrĂ€gnis wurde eine Verzinsung der Anlagekosten zu 31/2 bis zu 33/4% erzielt.

Außerdem gewĂ€hrt die Arbeiterpensionskasse der sĂ€chsischen Staatseisenbahnen allmĂ€hlich tilgbare Hypotheken bis zu 2/3 des GrundstĂŒckwertes an solche gemeinnĂŒtzige Baugenossenschaften, die billige und gesunde Wohnungen kleinen Umfanges beschaffen und diese vorzugsweise an Mitglieder oder RentenempfĂ€nger der Arbeiterpensionskasse vermieten.

Bei der österr. Staatseisenbahnverwaltung waren zu Ende des Jahres 1910 24.450 Dienstwohnungen mit einer GesamtflĂ€che von 1,098.367 m2 vorhanden. Auf eine Wohnung entfĂ€llt daher im Durchschnitte ein FlĂ€chenausmaß von 45 m2. FĂŒr diese Wohnungen wurde aus Staatsmitteln ein Anlagekapital von rund 129,600.000 K aufgewendet.

Aus den Mitteln der bei den österr. Staatsbahnen bestehenden Invaliden- und Altersversorgungsfonds wurden bis Ende 1910 329 GebĂ€ude mit 2978 Mietwohnungen im GesamtflĂ€chenausmaße von 122.100 m2 geschaffen. Auf eine Mietwohnung entfĂ€llt daher im Durchschnitte ein FlĂ€chenausmaß von 41 m2. Das fĂŒr diese Wohnungen zur Aufwendung gelangte Kapital betrĂ€gt 16,350.000 K.

Bei der Vereinbarung des Mietzinses fĂŒr Mietwohnungen geht die österr. Staatseisenbahn Verwaltung im allgemeinen von dem Grundsatze aus, daß eine 4%ige Verzinsung des Anlagekapitals erzielt werden solle, daß aber der Mietzins stets unter dem ortsĂŒblichen Mietzinse fĂŒr gleichwertige Wohnungen zu halten sei. Nur in jenen FĂ€llen, in welchen sich eine 4%ige Verzinsung des Anlagekapitals nicht erzielen lĂ€ĂŸt, wird von dem Grundsatze der 4%igen Verzinsung ausnahmsweise abgegangen und der Mietzins auf Grundlage einer 3%igen Verzinsung des Anlagekapitals festgesetzt. Der auf die 4%ige Verzinsung fehlende Betrag wird den Fonds aus Staatsmitteln ersetzt. Bei der Errichtung der WohngebĂ€ude wird vor allem auf die richtige Auswahl des Baugrundes Gewicht gelegt. Im Interesse der ökonomischen Verwendung der verfĂŒgbaren Fondsmittel und um eine Bauweise und Ausstattung der Wohnungen zu ermöglichen, die nicht nur den Anforderungen der Gesundheit, sondern auch jenen der Behaglichkeit Rechnung trĂ€gt, wird fĂŒr die tunlichst billige Erwerbung der BauplĂ€tze Sorge getragen, hierbei wird aber darauf Bedacht genommen, daß die BauplĂ€tze sowohl fĂŒr den Verkehr zur ArbeitsstĂ€tte als auch fĂŒr jenen zur Schule und zu den Lebensmitteleinkaufstellen gĂŒnstig gelegen sind. Wo bahneigene, jedoch fĂŒr Betriebszwecke entbehrliche GrundflĂ€chen vorhanden sind, werden diese GrundflĂ€chen von der Staatseisenbahnverwaltung den baufĂŒhrenden Fonds zu mĂ€ĂŸigen Verkaufspreisen ĂŒberlassen. Sind solche bahneigene GrĂŒnde nicht verfĂŒgbar, so versucht die Staatseisenbahnverwaltung zunĂ€chst in den Gemeinden, in deren Gebieten FondsgebĂ€ude errichtet werden sollen, die unentgeltliche oder doch zum mindesten billige Überlassung von GemeindegrĂŒnden zu erlangen. Die Gemeindeverwaltungen zeigen sich in den meisten FĂ€llen entgegenkommend, in der Erkenntnis, daß auch ihre Interessen durch die WohnungsfĂŒrsorgetĂ€tigkeit der Staatseisenbahnverwaltung eine wesentliche Förderung erfahren.

GegenwÀrtig sind bei den österr. Staatsbahnen 27.428 Dienst- und Mietwohnungen vorhanden.

Aus den Mitteln der bei den österr. Staatsbahnen bestehenden Invaliden- und Altersversorgungsfonds wurden auch an Baugenossenschaften Baudarlehen im Gesamtbetrage von 2,040.000 K gegen 4% Verzinsung neben 1% Tilgung, unter Zuwachs der ersparten Zinsen, bis zur mĂŒndelsicheren Grenze gewĂ€hrt.

Die von den Eisenbahnverwaltungen errichteten Wohnungen sind in der weitaus ĂŒberwiegenden Mehrzahl Familienwohnungen. Der Typus der WohngebĂ€ude ist entweder derjenige des BĂŒrgerhauses oder derjenige des Ein- und Zweifamilienhauses. Der erstere Typus wird in Orten mit teuren, der letztere Typus in Orten mit billigen Boden- und Baupreisen gewĂ€hlt. Von der preußisch-hessischen Eisenbahngemeinschaft wurden in 77 Stationen auch Ledigenheime geschaffen. Diese bestehen aus mit einfachen Möbeln ausgestatteten RĂ€umen, die an unverheiratete Bedienstete als Wohn- und SchlafstĂ€tte gegen angemessene Miete zur VerfĂŒgung gestellt werden. Reinigung, Beleuchtung und Heizung ĂŒbernimmt die Eisenbahnverwaltung. Den Mietern wird auch zum Teil gegen mĂ€ĂŸigen Preis völlige Beköstigung geboten. Bei den königl. bayerischen Staatseisenbahnen sind 608 Einzelzimmer an ledige Bedienstete vermietet.

In Österreich ist schon vor 18 Jahren der allerdings nur schĂŒchterne Versuch gemacht worden, das Arbeiterwohnungsproblem im gesetzlichen Wege zu regeln.

Am 9. Februar 1892 ist ein Gesetz, betreffend BegĂŒnstigung fĂŒr Neubauten mit A. erschienen.

Nach diesem Gesetze sind jene WohngebĂ€ude, die zu dem Zweck errichtet werden, um ausschließlich an Arbeiter vermietet zu werden und diesen gesunde und billige Wohnungen zu bieten, von der Hauszinssteuer und von der von steuerfreien GebĂ€uden zu entrichtenden 5%igen Steuer fĂŒr die Dauer von 24 Jahren vom Zeitpunkte der Vollendung des GebĂ€udes gerechnet unter folgenden Bedingungen befreit:

1. wenn die GebĂ€ude a) von Gemeinden, gemeinnĂŒtzigen Vereinen und Anstalten fĂŒr Arbeiter, b) von aus Arbeitern gebildeten Genossenschaften fĂŒr ihre Mitglieder und c) von Arbeitgebern fĂŒr ihre Arbeiter errichtet werden;

2. wenn der bewohnbare Raum einer einzelnen nur aus einem einzigen Gelasse bestehenden Wohnung nicht weniger als 15 m2 und nicht mehr als 30 m2, bei Wohnungen, die aus mehreren RÀumen bestehen, nicht weniger als 40 m2 und nicht mehr als 75 m2 betrÀgt;

3. wenn der jĂ€hrliche Mietzins fĂŒr 1 m2 bewohnbaren Raum a) in Wien nicht mehr als 1 fl. 75 kr. ö. W., b) in Orten mit mehr als 10.000 Einwohnern nicht mehr als 1 fl. 15 kr. ö. W. und in allen anderen Orten nicht mehr als 80 kr. ö. W. betrĂ€gt und

4. wenn das GebÀude lÀngstens bis zum Ablaufe des 10. Jahres nach Beginn der Wirksamkeit des Gesetzes fertiggestellt wird.

Diese Steuerbefreiung tritt jedoch nur in jenen Königreichen und LĂ€ndern in Kraft, in welchen den besprochenen Neubauten im Wege der Landesgesetzgebung auch die Befreiung von den Landes- und BezirkszuschlĂ€gen sowie eine ErmĂ€ĂŸigung der GemeindezuschlĂ€ge zu den genannten Staatssteuern fĂŒr die ganze Dauer der staatlichen Steuerbefreiung gewĂ€hrt wird.

Das Gesetz hat jedoch wĂ€hrend seiner zehnjĂ€hrigen Dauer, auf die es von allem Anfange an befristet war, aus dem Grunde keine tiefere Bedeutung zu erlangen vermocht, weil ihm sehr wesentliche MĂ€ngel anhafteten. Diese MĂ€ngel bestanden darin, daß 1. das Gesetz nicht die arbeitende Bevölkerung, also die Mietsparteien, sondern den Erbauer des Hauses, also den Vermieter als den eigentlichen TrĂ€ger der gesetzlichen BegĂŒnstigung auffaßte, 2. die gesetzlichen Maximalmietzinse zu niedrig bemessen waren, als daß es möglich gewesen wĂ€re, gesunde und solide Wohnungen herzustellen, und 3. die Zuerkennung der gesetzlichen BegĂŒnstigungen ausdrĂŒcklich von dem Bestand eines Mietvertrages zwischen dem EigentĂŒmer und Arbeiter abhĂ€ngig gemacht wurde, was zur Folge hatte, daß die fragliche BegĂŒnstigung einerseits in den Ă€ußerst zahlreichen FĂ€llen der unentgeltlichen oder ohne ziffermĂ€ĂŸige Anrechnung auf den Lohn erfolgenden Überlassung von Wohnungen nicht zuerkannt werden konnte, anderseits aber sich nur auf die Hauszinssteuer und die von steuerfreien GebĂ€uden zu entrichtende 5%ige Steuer, nicht aber auch auf die Hausklassensteuer erstreckte. Diese MĂ€ngel wirkten auf die praktische Wirksamkeit des Gesetzes so lĂ€hmend ein, daß bis Ende des Jahres 1901, d.i. dem Tage, an dem das Gesetz außer Kraft getreten ist, nur 319 nach den Bestimmungen desselben begĂŒnstigte ArbeiterhĂ€user gezĂ€hlt wurden.

Das Gesetz vom 8. Juli 1902, RGB. Nr. 144, betreffend BegĂŒnstigung fĂŒr GebĂ€ude mit gesunden und billigen Abbildet schon einen energischeren Schritt auf dem Wege zur Lösung der Arbeiterwohnungsfrage. Dieses Gesetz besitzt ebenso wie das frĂŒhere, im allgemeinen den Charakter eines Steuergesetzes; dessen Grundlage ist jedoch gegenĂŒber dem frĂŒheren Gesetze insoferne verschoben, als bei ihm die fiskalischen Interessen wesentlich in den Hintergrund treten. Dieser Grundsatz findet darin seinen Ausdruck, daß in den Bereich der BegĂŒnstigungen auch die Befreiung von der Hausklassensteuer einbezogen, das GebĂŒhrenĂ€quivalent, dem im Sinne des Gesetzes vom 13. Dezember 1862, RGB. Nr. 89, die GebĂ€ude der Stiftungen, Benefizien, Kirchen, geistlichen und weltlichen Gemeinden unterliegen, von 3 auf 11/2% samt Zuschlag von dem GebĂ€udewerte ermĂ€ĂŸigt, und schließlich die GebĂŒhrenbefreiung aller anlĂ€ĂŸlich der Errichtung von ArbeiterhĂ€usern auszufertigenden Eingaben, Urkunden und Intabulationen der Widmungen eingefĂŒhrt wurde.

Aber auch die ĂŒbrigen MĂ€ngel des frĂŒheren Gesetzes sind in das neue nicht ĂŒbergegangen. So ist gegenwĂ€rtig der Vermieter nur der formelle, der Mieter dagegen der effektive TrĂ€ger der gesetzlichen BegĂŒnstigungen. Das bisherige Erfordernis der Vermietung im streng rechtlichen Sinne wurde fallen gelassen und die unentgeltliche sowie die gegen ziffermĂ€ĂŸig nicht festgesetzte Anrechnung auf den Lohn erfolgende Überlassung von Wohnungen als zulĂ€ssig erklĂ€rt. Schließlich werden im Gegensatze zu dem frĂŒheren Gesetze, das durch die Festsetzung zu niederer Mietzinse die Beteiligung des Privatkapitals verhinderte, hinsichtlich der Maximalverzinsung des investierten Kapitals Bestimmungen getroffen, die, unter Schonung der Interessen des Mieters, den Zweck verfolgen, das Privatkapital im weitesten Umfange zur Investition in solchen GebĂ€uden heranzuziehen.

Von diesem Gesichtspunkte ausgehend, wird dem in A. zu investierenden Kapital eine von Zeit zu Zeit mittels Verordnung festzusetzende Maximalverzinsung, die sich um 0∙20 bis 0∙50 (bei gemeinnĂŒtzigen Anstalten auch um mehr) ĂŒber den ortsĂŒblichen Hypothekarzinsfuß erheben darf, zugesichert. Eine weitere BegĂŒnstigung fĂŒr das Privatkapital liegt darin, daß die Bestanddauer der ArbeiterwohnhĂ€user nur mit 60 Jahren, also um 20 bis 40 Jahre niedriger angesetzt wird, als dies bezĂŒglich anderer GebĂ€ude durchschnittlich angenommen wird, und ferner auch darin, daß, um wesentlichen, im Laufe der Zeit in den Grundrenten eintretenden VerĂ€nderungen Rechnung zu tragen, ĂŒber Ansuchen der Hausbesitzer oder von amtswegen der Kapitalswert behufs Bemessung des gesamten Mietzinses neu zu erheben ist. Diese Erhebungen können unter UmstĂ€nden allerdings auch im Interesse der Mieter liegen.

Schließlich wurde auch die in dem frĂŒheren Gesetze normierte BeschrĂ€nkung der SteuerbegĂŒnstigung auf jene GebĂ€ude, die bestimmte privilegierte Personen (Gemeinden, gemeinnĂŒtzige Vereine, Arbeitgeber fĂŒr ihre Arbeiter) errichten, beseitigt. Die BegĂŒnstigung wird nunmehr ausnahmslos fĂŒr alle GebĂ€ude zuerkannt, die zu dem Zweck errichtet werden, um Arbeitern gesunde und billige Wohnungen zu bieten, soferne die Wohnungen des Hauses den Arbeitern vermietet oder unentgeltlich oder gegen eine im Arbeitsvertrage ziffermĂ€ĂŸig nicht festgesetzte Anrechnung auf den Lohn ĂŒberlassen werden.

Die gesetzlichen BegĂŒnstigungen werden auch jenen auf die eben bezeichnete Art und zu dem angegebenen Zweck errichteten WohngebĂ€uden (FamilienwohnhĂ€usern) zuteil, die von BezirksverbĂ€nden, Gemeinden, gemeinnĂŒtzigen Vereinen, Stiftungen, Genossenschaften, Arbeitervereinigungen oder von der öffentlichen Rechnungslegung unterworfenen Unternehmungen oder von Arbeitgebern an Arbeiter in der Weise verkauft werden, daß der ganze Kaufschilling oder mindestens die HĂ€lfte in wenigstens 15 AnnuitĂ€ten abzuzahlen ist, u. zw. ohne RĂŒcksicht darauf, ob nach den getroffenen Vereinbarungen das Eigentum an dem GebĂ€ude sogleich oder erst in einem spĂ€teren Zeitpunkte an den Arbeiter ĂŒbergeht. Der Gesamtkaufschilling darf die Selbstkosten des Grunderwerbes und der baulichen Herstellungen, sowie der sonstigen notwendigen Aufwendungen nicht ĂŒbersteigen. Bei der Berechnung der AnnuitĂ€ten darf der Zinsfuß fĂŒr den zur Abstattung ĂŒbernommenen Betrag sich nicht höher belaufen als der Hypothekarzinsfuß der Sparkassen und der sonst maßgebenden Kreditinstitute. Die jĂ€hrliche Amortisationsrate muß mindestens 1% des zur Abstattung in AnnuitĂ€ten ĂŒbernommenen Kaufschillings betragen.

Der Arbeiterbegriff erscheint in dem Gesetze entsprechend weit umschrieben. Als Arbeiter sind jene bei landwirtschaftlichen, gewerblichen oder sonst auf Erwerb gerichteten Unternehmungen oder in öffentlichen oder in privaten Anstalten gegen festen oder verĂ€nderlichen Lohn in Verwendung stehenden Personen anzusehen, deren Jahreseinkommen die nachstehend bezeichneten BetrĂ€ge nicht ĂŒbersteigt: a) bei alleinstehenden Personen 1200 K, b) bei Familien von 2–4 Köpfen 1800 K, c) bei Familien von 5 und mehr Köpfen 2400 K. In Wien haben um ein Viertel höhere BetrĂ€ge, in Orten mit mehr als 50.000 Einwohnern und ihren Vororten sowie in unmittelbar miteinander zusammenhĂ€ngenden Industrieorten, deren Bevölkerung zusammen mehr als 50.000 Einwohner betrĂ€gt, um ein Achtel höhere BetrĂ€ge die Grenze zu bilden.

In der Praxis wird der Arbeiterbegriff von den zustĂ€ndigen Behörden in ausdehnender Weise ausgelegt. Auf Grund des zwischen den Ministerien der öffentlichen Arbeiten, der Finanzen und der Eisenbahnen im Jahre 1909 gepflogenen Einvernehmens kommt fĂŒr die Qualifikation einzelner Kategorien als Arbeiter als Kriterium nicht die Art der Entlohnung, sondern die QualitĂ€t der beruflichen TĂ€tigkeit in Betracht. Es haben daher auch alle Bediensteten der Eisenbahnunternehmungen, deren berufliche TĂ€tigkeit eine manuelle ist, und deren Einkommen innerhalb der gesetzlich fixierten Grenzen sich bewegt, ohne RĂŒcksicht auf die Art ihrer Entlohnung und ihres Dienstcharakters als Arbeiter zu gelten. Demzufolge sind auch die im Jahresgehalt stehenden definitiven Unterbeamten und Diener, LokomotivfĂŒhrer, Oberkondukteure und Kondukteure, Stationsdiener etc., soweit deren Jahreseinkommen sie nicht von den Vorteilen des Gesetzes ausschließt, als zulĂ€ssige Mieter fĂŒr ArbeiterwohnhĂ€user anzusehen.

Der öffentlichen Rechnungslegung unterworfene Unternehmungen, die sich statutengemĂ€ĂŸ mit der Erbauung und Vermietung von Arbeiterwohnungen befassen, genießen rĂŒcksichtlich der Erwerbsteuer dieselben BegĂŒnstigungen, wie die Erwerbs- und Wirtschaftsgenossenschaften.

Die gesetzlichen BegĂŒnstigungen sind auch dann anzuerkennen, wenn ein Teil, aber nicht mehr als ein Viertelndes bewohnbaren Raumes in dem betreffenden Hause oder in einem unter einheitlicher Verwaltung stehenden Komplexe von ArbeiterhĂ€usern nicht an aktive, sondern berufsunfĂ€hig gewordene Arbeiter oder an andere in einem Gehalts- oder Versorgungsbezug stehende Personen vermietet oder unentgeltlich ĂŒberlassen wird, deren Jahreseinkommen das gesetzliche Maximalausmaß nicht ĂŒbersteigt.

Die begĂŒnstigten Objekte sind FamilienhĂ€user, Ledigenheime, Schlaf- und LogierhĂ€user und die zu einem Komplexe von ArbeiterwohnhĂ€usern gehörenden WohlfahrtsgebĂ€ude (KindergĂ€rten, Lesehallen, BadehĂ€user, Waschanstalten u. dgl.), insoferne diese Bauten binnen 20 Jahren vom Zeitpunkte des Beginnes der Wirksamkeit des Gesetzes, d.i. vom 8. Juli 1902, an gerechnet, baulich vollendet werden und zu Arbeiterwohnungs- und Wohlfahrtszwecken auf die Dauer von 50 Jahren gewidmet werden. Diese Widmung ist zu gunsten des Staates als Reallast im Grundbuche einzuverleiben.

FamilienwohnhĂ€user können zur Bewohnung durch eine oder mehrere Familien bestimmt sein. Sie sollen in der Regel zur Aufnahme von nicht mehr als sechs Familien eingerichtet sein, oder, sofern sie sich ĂŒber die Höhe des Erdgeschosses erheben, nicht mehr als drei Stockwerke und in jedem der letzteren nicht mehr als vier auf je eine Stiege entfallende Wohnungen enthalten; nur bei FamilienhĂ€usern in StĂ€dten oder in geschlossenen Ortschaften sind sechs Wohnungen auf jeder Stiege und in jedem Stockwerke zulĂ€ssig.

FamilienwohnhĂ€user, die an Arbeiter unter den gesetzlichen Bedingungen verkauft werden, dĂŒrfen nur zur Aufnahme von nicht mehr als zwei Familien eingerichtet sein, die Aftervermietung und die Aufnahme von Bettgehern ist in FamilienwohnhĂ€usern untersagt.

Die BodenflĂ€chen der bewohnbaren RĂ€ume (Wohnzimmer, Kammern und KĂŒche) mĂŒssen a) bei einrĂ€umigen Wohnungen mindestens 16 m2, höchstens 25 m2, b) bei zweirĂ€umigen Wohnungen mindestens 20, höchstens 35 m2, c) bei drei- und mehrrĂ€umigen Wohnungen mindestens 30 und höchstens 80 m2 betragen.

Das ursprĂŒngliche Gesetz unterscheidet nur zwischen ein- und mehrrĂ€umigen Wohnungen, setzt aber anderseits fĂŒr die ersteren Wohnungen grĂ¶ĂŸere MaximalflĂ€chenausmaße fest. Den Bestimmungen des neuen Gesetzes ist aber der Vorzug zu geben, weil sie den Anforderungen, die an das Wohnen vom Gesichtspunkte der Behaglichkeit, der Hygiene und der Sittlichkeit gestellt werden mĂŒssen, weit besser Rechnung tragen als die Bestimmung des alten Gesetzes.

In Ledigenheimen muß die BodenflĂ€che zur Aufnahme von a) einer Person mindestens 8 m2, b) zweier Personen mindestens 12 m2 und c) dreier Personen mindestens 20 m2 betragen. Schlaf- und LogierhĂ€user genießen nur dann die gesetzlichen BegĂŒnstigungen, wenn sie von BezirksverbĂ€nden, Gemeinden, gemeinnĂŒtzigen Vereinen, Stiftungen, Genossenschaften, Arbeitervereinigungen, Anstalten oder von der öffentlichen Rechnungslegung unterworfenen, die Erbauung und Vermietung von GebĂ€uden in der dem Gesetze entsprechenden Art bezweckenden Unternehmungen oder von Arbeitgebern fĂŒr die im eigenen Betrieb beschĂ€ftigten Arbeiter errichtet werden.

Die nĂ€heren Vorschriften ĂŒber die Anlage von FamilienwohnhĂ€usern, Ledigenheimen, Schlaf- und LogierhĂ€usern sind in der Verordnung der Ministerien der Finanzen und des Innern im Einvernehmen mit den Ministerien der Justiz, des Handels, der Eisenbahnen und des Ackerbaues vom 7. Januar 1903, RGB. Nr. 6 enthalten.

Wenn die GebĂ€ude zu Zwecken benutzt werden, die der gesetzlichen Widmung nicht entsprechen, kann dem HauseigentĂŒmer eine Geldstrafe auferlegt werden, die die HĂ€lfte des wĂ€hrend der Dauer der ungesetzlichen Benutzung von den nicht widmungsmĂ€ĂŸig verwendeten GebĂ€udeteilen vereinbarten Mietzinses, bzw. des entfallenden Mietzinswertes betrĂ€gt, im Wiederholungsfalle aber bis zum Doppelten dieses Betrages erhöht werden kann.

Außerdem ist, wenn die ungesetzliche Benutzung wĂ€hrend der Dauer der Steuerbefreiung stattgefunden hat, die fĂŒr die Zeit der ungesetzlichen Benutzung von den nicht widmungsgemĂ€ĂŸ verwendeten GebĂ€udeteilen nach den allgemeinen Normen entfallende GebĂ€udesteuer samt ZuschlĂ€gen zu entrichten. Die ungesetzliche Benutzung wĂ€hrend der Dauer des Genusses des ermĂ€ĂŸigten GebĂŒhrenĂ€quivalentes ist, im Falle dolus vorhanden ist, als schwere GefĂ€llsĂŒbertretung nach § 85 des Gesetzes vom 9. Februar 1850, RGBl. Nr. 50, zu bestrafen.

Wird fĂŒr ein begĂŒnstigtes Arbeiterwohnhaus ein höherer als der zulĂ€ssige Mietzins oder ein höherer Kaufschilling, als nach den gesetzlichen Bestimmungen zulĂ€ssig ist, eingehoben, so ist der Mehrbetrag vom Vermieter an die Mietspartei, bzw. vom VerkĂ€ufer an den KĂ€ufer zurĂŒckzuerstatten. Überdies ist der Vermieter oder VerkĂ€ufer zu einer Geldstrafe zu verurteilen, die das Doppelte des ĂŒber das zulĂ€ssige Ausmaß hinaus eingehobenen Mietzinses, bzw. Kaufschillings betrĂ€gt, im Wiederholungsfalle aber bis zum Sechsfachen dieses Mehrbetrages erhöht werden kann.

Andere als die genannten Übertretungen des Gesetzes, zu welchen insbesondere auch die FĂ€lle gehören, in denen Besitzer begĂŒnstigter GebĂ€ude diese aus FahrlĂ€ssigkeit teilweise an andere als an Arbeiter vermieten oder unentgeltlich oder gegen ziffermĂ€ĂŸig nicht festgesetzte Anrechnung auf den Lohn ĂŒberlassen oder in bezug auf die teilweise entgeltliche oder unentgeltliche Überlassung an andere Personen als Arbeiter das gesetzlich festgelegte VerhĂ€ltnis ĂŒberschreiten, werden an dem HauseigentĂŒmer, bzw. an dem Mieter mit Geldstrafen bis zu 200 K geahndet.

Zu bemerken ist noch, daß das Gesetz vom Jahre 1902, in Übereinstimmung mit dem frĂŒheren Gesetze, das Inkrafttreten der BegĂŒnstigungen in den einzelnen Königreichen und LĂ€ndern von der Voraussetzung abhĂ€ngig macht, daß den betreffenden Neubauten im Wege der Landesgesetzgebung auch die Befreiung von allen Landes- und BezirkszuschlĂ€gen, sowie eine ErmĂ€ĂŸigung der ZuschlĂ€ge zu den Staatssteuern bis mindestens 50% fĂŒr die ganze Dauer der Befreiung von den Staatssteuern, gewĂ€hrt wird. Diese Voraussetzung wurde in nahezu sĂ€mtlichen Königreichen und LĂ€ndern durch die Landesgesetzgebung geschaffen.

In dem ZeitrĂ€ume vom 8. Juli 1902, d.i. dem Beginne der Wirksamkeit des Gesetzes, bis Ende 1909 wurden die in diesem vorgesehenen BegĂŒnstigungen 837 GebĂ€uden, von welchen 182 von physischen Personen, 26 von gemeinnĂŒtzigen Baugenossenschaften, 629 von sonstigen juristischen Personen, darunter 37 GebĂ€ude von dem Provisionsinstitute fĂŒr Diener und Hilfsbedienstete der österr. Staatsbahnen errichtet wurden, zuteil, wĂ€hrend innerhalb der zehnjĂ€hrigen Wirksamkeit des Gesetzes vom Jahre 1892, wie bereits an frĂŒherer Stelle erwĂ€hnt, nur 319 WohngebĂ€ude der BegĂŒnstigung teilhaftig geworden sind. Wenn daher auch das neue Gesetz eine grĂ¶ĂŸere praktische Wirkung als das frĂŒhere Ă€ußert, so kann doch nicht geleugnet werden, daß man sich von dem neuen Gesetze einen viel grĂ¶ĂŸeren Erfolg versprochen hatte. Daß die gehegten Erwartungen nicht ganz in ErfĂŒllung gegangen sind, dĂŒrfte wohl hauptsĂ€chlich darin seinen Grund haben, daß das neue Gesetz, bei allen seinen sonstigen VorzĂŒgen, doch nicht jene Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um die Selbsthilfe in Wohnungssachen des notwendigen Baukredites teilhaftig werden zu lassen.

Diesem Übelstande abzuhelfen und eine sehr breite BautĂ€tigkeit ins Leben zu rufen, ist das Gesetz vom 22. Dezember 1910, RGB. Nr. 242, berufen. Auf Grund dieses Gesetzes wurde ein WohnungsfĂŒrsorgefonds errichtet, der in dem die Jahre 1911 bis 1921 umfassenden ZeitrĂ€ume sukzessive mit dem Betrage von 25,000.000 K aus Staatsmitteln zu dotieren und dazu bestimmt ist, Kredithilfe zu leisten a) an Selbstverwaltungskörper (Bezirke, Gemeinden u. dgl.), öffentliche Körperschaften und Anstalten, b) an gemeinnĂŒtzige Vereinigungen, als: Baugenossenschaften, Baugesellschaften, Bauvereine, Stiftungen u. dgl. zum Zweck des Baues von Kleinwohnungen sowie des Erwerbes der hiezu bestimmten GrundstĂŒcke, ferner zum Zweck des Erwerbes von HĂ€usern mit Kleinwohnungen, bzw. zum Zweck des Erwerbes von HĂ€usern, die zu Kleinwohnungen umgestaltet oder umgebaut werden sollen, endlich zur Ablösung von Hypotheken in nicht erster Rangordnung, die auf solchen, von einer der vorgenannten Vereinigungen bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes erbauten HĂ€usern lasten.

Als Kleinwohnungen im Sinne des Gesetzes gelten: 1. Familienwohnungen, soferne das Ausmaß der bewohnbaren RĂ€ume jeder einzelnen Wohnung (Wohnzimmer, Wohnkammern, KĂŒchen) 80 m2 nicht ĂŒbersteigt, 2. Ledigenheime und 3. Schlaf- und LogierhĂ€user. Die Maximalgrenze von 80 m2 erscheint auf den ersten Blick etwas zu gering; tatsĂ€chlich aber ist sie ausreichend, weil die NebenrĂ€ume in die bewohnbare FlĂ€che nicht einzurechnen sind.

Als gemeinnĂŒtzig werden Bauvereinigungen betrachtet, deren Statut die an die Mitglieder zu verteilende Dividende auf höchstens 5% der eingezahlten Anteile beschrĂ€nkt und den Mitgliedern fĂŒr den Fall der Auflösung der Vereinigung nicht mehr als die RĂŒckzahlung der eingezahlten AnteilsbetrĂ€ge zusichert, einen etwaigen Rest des Gesellschaftsvermögens aber fĂŒr gemeinnĂŒtzige Zwecke bestimmt.

Die Kredithilfe ist entweder eine mittelbare oder eine unmittelbare. Die erstere, die als der primĂ€re und Hauptzweck gilt, erfolgt durch Übernahme der BĂŒrgschaft fĂŒr von den genannten juristischen Personen anderweitig aufzunehmende Darlehen und deren Verzinsung; die unmittelbare durch aus dem WohnungsfĂŒrsorgefonds selbst an die bezeichneten juristischen Personen zu gewĂ€hrende Darlehen.

Der Grundsatz, daß die Kredithilfe nur an autonome Körper und gemeinnĂŒtzige Vereine zu erfolgen hat, ist sehr richtig; denn eine Ausdehnung der Kredithilfe auf private BaufĂŒhrer wĂŒrde eine ganze Reihe von Kautelen notwendig gemacht haben, die das Gesetz und die staatliche UnterstĂŒtzung ganz außerordentlich erschwert hĂ€tten.

Die Darlehen, fĂŒr die der Fonds BĂŒrgschaft leistet, sowie die unmittelbaren Fondsdarlehen sind hypothekarisch sicherzustellen, u. zw. in der Regel in der Rangordnung ĂŒber der MĂŒndelsicherheitsgrenze der zu belehnenden Liegenschaft; doch darf die Grenze von 90% des Gesamtwertes der Liegenschaft nicht ĂŒberschritten werden. Bei öffentlichen Anstalten und Körperschaften kann von der hypothekarischen Sicherstellung abgesehen werden.

Der WohnungsfĂŒrsorgefonds wird in zwei besonderen Abteilungen, der Abteilung fĂŒr BĂŒrgschaftsleistung und der Abteilung fĂŒr unmittelbare DarlehensgewĂ€hrung, verwaltet. Ein Virement zwischen beiden Abteilungen ist nicht gestattet. Die Gesamtsumme der von der Abteilung fĂŒr BĂŒrgschaftsleistung ĂŒbernommenen BĂŒrgschaften darf den Betrag von 200,000.000 K nicht ĂŒbersteigen. FĂŒr diese Verbindlichkeiten des Fonds haftet der Staat subsidiĂ€r bis zu dem genannten Höchstbetrage. Die Darlehen, fĂŒr die der Fonds BĂŒrgschaft leistet, sind als mĂŒndelsichere Anlagen zu behandeln.

Das Garantiemaximum von 200,000.000 K beruht auf den von der Regierung aufgestellten Berechnungen, wonach je 1 Mill. des, wie erwĂ€hnt, mit 25 Mill. zu dotierenden Fonds ausreicht, um 8 Mill. zweite Hypotheken zu decken. Demzufolge wird die Kredithilfe des Fonds, nachdem 50% des Kapitalsbedarfes durch erste Hypotheken gedeckt und 10% vom BaufĂŒhrer aufzubringen sein werden, eine Investition von einer halben Milliarde gestatten. Mit einem so betrĂ€chtlichen Betrage wird wohl in absehbarer Zeit die Wohnungsnot behoben oder doch wenigstens ganz wesentlich gemildert werden.

Zur Wahrnehmung der lokalen WohnungsverhĂ€ltnisse können WohnungsausschĂŒsse gebildet werden. Diese sind zur Abgabe von Gutachten ĂŒber Darlehensgesuche und zur selbstĂ€ndigen Stellung von AntrĂ€gen berufen. Diesen WohnungsausschĂŒssen sind insbesondere Vertreter von Gemeinden und sozialen Versicherungsanstalten sowie Vertreter der gemeinnĂŒtzigen Bauvereinigungen beizuziehen.

In GemĂ€ĂŸheit des § 15 des Gesetzes wurde mittels Kundmachung des Ministeriums fĂŒr öffentliche Arbeiten im Einvernehmen mit dem Finanzministerium vom 14. Juni 1911, RGB. Nr. 118, das Statut fĂŒr den WohnungsfĂŒrsorgefonds veröffentlicht. Die wichtigsten Bestimmungen dieses Statuts sind folgende: Bei der Kredithilfe durch den WohnungsfĂŒrsorgefonds wird vorausgesetzt, daß an dem betreffenden Orte ein nachweisbares dringendes BedĂŒrfnis fĂŒr die Verbesserung der WohnverhĂ€ltnisse der minderbemittelten Bevölkerung vorliegt.

Auf drei gesonderten und doch untereinander in inniger, unauflöslicher Verbindung stehenden Wegen sollen die Mittel fĂŒr den Kleinwohnungsbau aufgebracht werden: durch die pupillarsichere Hypothek, die die WerthĂ€lfte deckt, und dazu die normalen Mittel des Kapitalmarktes heranziehen kann. Durch die zweite Hypothek, die nunmehr durch die Institution des WohnungsfĂŒrsorgefonds kraft gesetzlicher Bestimmung ebenfalls die Pupillarsicherheit erlangt hat. Alle Vorschriften des Statuts verfolgen den Zweck, die Sicherheit dieser zweiten Hypothek, ganz abgesehen von der staatlichen Garantie, auch in der ganzen Anlage und Verwaltung der gemeinnĂŒtzigen Wohnungsbauten selbst zu begrĂŒnden. Aber die zweite Hypothek geht nur bis zu 90% des Liegenschaftswertes; die noch erĂŒbrigenden 10% mĂŒssen durch die eigenen Mittel des BaufĂŒhrers aufgebracht werden (Art. 16). Die Baugenossenschaft, die die Kredithilfe des Fonds in Anspruch nimmt, wird also den Nachweis fĂŒhren mĂŒssen, daß dieser Teil des Bauaufwandes durch die bar eingezahlten Genossenschaftsanteile gedeckt erscheint; die bloße Zeichnung von GeschĂ€ftsanteilen oder der Nachweis eines Darlehens in entsprechender Höhe wird dazu nicht genĂŒgen, denn die Fondsverwaltung geht offenbar von der Ansicht aus, daß ein ausreichendes materielles Interesse des Darlehenswerbers an der dauernden RentabilitĂ€t seiner Unternehmung nur dann gewĂ€hrleistet ist, wenn er wenigstens den zehnten Teil der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln beigetragen hat. Das Statut lehnt auch jenen, von den Baugenossenschaften Deutschlands vielfach betretenen Weg ab, durch Spareinlagen der Mitglieder diesen Betrag zu beschaffen, also Baugenossenschaften und Sparverein zu kombinieren. Nur fĂŒr die Errichtung von EigenhĂ€usern wird die Entgegennahme von Spareinlagen fĂŒr zulĂ€ssig erklĂ€rt, woferne sie den Charakter von Anzahlungen auf den Kaufpreis des Eigenhauses tragen (Art. 14 des Statuts). Denn die Kredithilfe des Fonds soll sowohl der Schaffung von MiethĂ€usern dienen, die dauernd im Eigentume der gemeinnĂŒtzigen Körperschaft zu verbleiben haben, als auch zur Errichtung von EigenhĂ€usern, d.h. von HĂ€usern mit einer beschrĂ€nkten Anzahl von Kleinwohnungen, die zur EigentumsĂŒbertragung an physische Personen bestimmt sind. An Privatpersonen kann schon gemĂ€ĂŸ den Vorschriften des Gesetzes die UnterstĂŒtzung des Fonds niemals gewĂ€hrt werden; auch der Bau von EigenhĂ€usern darf nur durch Vermittlung einer gemeinnĂŒtzigen Körperschaft erfolgen. Das Fondsstatut nimmt in Aussicht, daß der eigentliche, den EigentumsĂŒbergang begrĂŒndende Kaufvertrag ĂŒber ein solches Eigenhaus zwischen der gemeinnĂŒtzigen Körperschaft und dem Erwerber erst dann abgeschlossen werden darf, wenn 35% der Gestehungskosten getilgt sind. Von dem mit Fondshilfe beschafften Hypothekardarlehen mĂŒssen ĂŒberdies mindestens 4/10 abgestoßen sein. Bis zu diesem Zeitpunkt kann der prĂ€sumtive Erwerber das Haus bloß auf Grund eines Bestandvertrages bewohnen; nicht er, sondern die gemeinnĂŒtzige Körperschaft, die das Darlehen erhalten hat, haftet fĂŒr die pĂŒnktliche Zahlung der Zinsen und AnnuitĂ€ten. Hat der Erwerber das Eigentum an dem Hause erlangt, so darf er es, von zwingenden GrĂŒnden abgesehen, durch zehn Jahre nicht weiterverĂ€ußern; dieses VerĂ€ußerungsverbot ist durch eine Konventionalstrafe grundbĂŒcherlich sicherzustellen (Art. 29). Ein verbĂŒchertes Vorkaufs- oder besser Wiederkaufsrecht – soll der gemeinnĂŒtzigen Unternehmung, die das Eigenhaus errichtet hat, durch mindestens zehn Jahre die Möglichkeit offen halten, das Haus im VerĂ€ußerungsfalle wiederzuerwerben.

FĂŒr die gemeinnĂŒtzige BautĂ€tigkeit, die nun den gesamten Bauaufwand bis auf 40% teils aus eigenen Mitteln, teils durch ein ihr zugesichertes pupillarsicheres Darlehen zu decken vermag, bietet der Fonds zur Aufbringung dieser restlichen 40% eine Kredithilfe doppelter Art, eine mittelbare oder eine unmittelbare. Da das Gesetz, wie bereits erwĂ€hnt, die Fondsdotationen in erster Linie zur VerbĂŒrgung von nicht mĂŒndelsicheren Hypotheken bestimmt hat, so mußte das Statut die fĂŒr Garantiezwecke dienenden FondsbestĂ€nde in ihrer Verwaltung von den zur unmittelbaren DarlehensgewĂ€hrung vorbehaltenen scharf trennen. In dem Gesetze ist das VerhĂ€ltnis, in dem die BetrĂ€ge der garantierten Darlehen zu ihren Deckungskapitalien zu stehen haben, nicht nĂ€her fixiert. Das Statut nimmt fĂŒr die unmittelbare DarlehensgewĂ€hrung von jeder einzelnen Jahresdotation des Fonds höchstens 20% in Aussicht (Art. 3).

Die Fondsverwaltung ĂŒbernimmt die Aufgabe, durch genaue PrĂŒfung aller Voraussetzungen festzustellen, ob die bestimmungsgemĂ€ĂŸe Verwendung der Fondsmittel durch den Charakter der ganzen Anlage ebenso wie durch die Eigenschaften des Darlehenswerbers gesichert ist und ob die zu erwartende RentabilitĂ€t des projektierten Kleinwohnungsbaues eine Kredithilfe seitens des Fonds rechtfertigt. In diesem Sinne verlangt das Statut in den Art. 15 und 16 eingehende Nachweisungen ĂŒber das Bauprojekt, ĂŒber den gemeinnĂŒtzigen Charakter des Darlehenswerbers, ĂŒber seine Vermögenslage und seine eigenen Mittel; es schreibt vor, daß der Wert des zu belehnenden Objektes durch genaue SchĂ€tzungen zu bestimmen ist, mit der BeschrĂ€nkung, daß der aus den Gestehungskosten (bzw. dem Kaufpreise) und dem erwarteten Ertragswerte des Objektes ermittelte Durchschnittswert die Gestehungskosten nicht ĂŒberschreiten darf (Art. 18), damit nicht etwa der Darlehenswerber auf seine RealitĂ€t mehr geliehen erhalte, als seine gesamten Investitionskosten betragen haben. Das Statut fordert endlich den Nachweis einer unter gĂŒnstigen Bedingungen zugesicherten ersten Hypothek, deren Amortisationsquote regelmĂ€ĂŸig nicht unter 1/2% betragen soll.

Die gemeinnĂŒtzige Unternehmung bleibt bis zur vollstĂ€ndigen Tilgung des Fondsdarlehens unter stĂ€ndiger Aufsicht der Fondsverwaltung, die zur periodischen Revision der BaufĂŒhrung und der errichteten HĂ€user sowie zur Überwachung der gesamten GeschĂ€ftsfĂŒhrung des Darlehensnehmers verpflichtet wird. Der Darlehensgeber, der die garantierte Hypothek gewĂ€hrt und gemĂ€ĂŸ Art. 12 fĂŒr den Fall einer SĂ€umnis oder ZahlungsunfĂ€higkeit des Schuldners, die Haftung des Fonds in Anspruch nehmen kann, ĂŒbernimmt die Verpflichtung, das Ministerium fĂŒr öffentliche Arbeiten von jedem Verzug in der ErfĂŒllung der schuldscheinmĂ€ĂŸigen Zahlungen, von jeder dem Schuldner zugestandenen Stundung einer AnnuitĂ€t zu verstĂ€ndigen, er darf kein neues Darlehen im Rahmen des noch nicht gelöschten Pfandrechtes fĂŒr die getilgten Darlehensraten gewĂ€hren (Art. 13); er muß endlich auf Verlangen des Ministeriums von seinem KĂŒndigungs- bzw. RĂŒckforderungsrechte Gebrauch machen. Die KĂŒndigungsfrist soll eine halbjĂ€hrige sein, soferne eine KĂŒndigung nicht nach den Statuten der das Darlehen gewĂ€hrenden Anstalt ĂŒberhaupt ausgeschlossen ist (Pfandbriefanstalten, Art. 24). In diesem letzteren Fall kann das Ministerium, wenn die Wohnungsanlage nicht bestimmungsgemĂ€ĂŸ verwendet wird, von dem GlĂ€ubiger die AufkĂŒndigung des Hypothekardarlehens nicht begehren, sondern sich nur der im Art. 24, Z. III, vorgesehenen Sanktion bedienen, die in der Vereinbarung einer Konventionalstrafe von 5% des jeweils noch aushaftenden Darlehensrestes besteht. Diese Konventionalstrafe ist ebenso grundbĂŒcherlich sicherzustellen, wie der Vorbehalt des Vorkaufsrechtes, der die Fondsverwaltung in die Lage versetzt, ein belehntes Objekt vor einer bestimmungswidrigen Verwendung zu bewahren, wenn der bisherige EigentĂŒmer zu seiner VerĂ€ußerung gezwungen ist. (Art. 19).

Von grĂ¶ĂŸter Bedeutung fĂŒr eine gedeihliche Entwicklung der gemeinnĂŒtzigen BautĂ€tigkeit ist die vom Statute getroffene Vorsorge fĂŒr eine FlĂŒssigmachung des Baukapitals vor und wĂ€hrend des Baues. Der Fonds soll derartige BauvorschĂŒsse entweder direkt gewĂ€hren, oder, wenn sie von anderer Seite zu gĂŒnstigen Bedingungen aufgebracht werden können, die Garantie fĂŒr ihre RĂŒckzahlung ĂŒbernehmen, u. zw. sowohl im Rahmen der pupillarsicheren als auch der die MĂŒndelsicherheit ĂŒberschreitenden Hypotheken. Nach Fertigstellung des Baues sind mit Hilfe der nunmehr zur Auszahlung gelangenden Hypothekardarlehen diese BauvorschĂŒsse zu tilgen (Art. 21 und 22).

Das Gesetz wird auch auf die Entwicklung der Eisenbahner-Genossenschaften sehr fördernd einwirken.

Bis Ende 1909 waren nur neun aus Bediensteten der österr. Staatsbahnen gebildete Baugenossenschaften vorhanden, und auch von diesen hat nur eine einzige nennenswerte BautÀtigkeit zu entfalten vermocht.

Dies kam daher, daß die Kredithilfe, die die bei den österr. Staatsbahnen bestehenden Invaliden- und Altersversorgungsfonds den Baugenossenschaften leisteten, keine ausreichende war, weil die Belehnung der GebĂ€ude statutengemĂ€ĂŸ nur bis zur pupillarsicheren Grenze erfolgen darf.

Dieses VerhĂ€ltnis wird in Hinkunft eine gĂŒnstige Änderung erfahren, da in dem Gesetze vom 22. Dezember 1910, betreffend die Errichtung eines WohnungsfĂŒrsorgefonds, den von diesen Fonds garantierten zweiten Hypotheken die Pupillarsicherheit zuerkannt wird. Auf diese Weise werden die bei den österr. Staatsbahnen bestehenden Invaliden- und Altersversorgungsinstitute in der Lage sein, den Eisenbahner – Baugenossenschaften außer den ersten Hypotheken auch noch zweite Hypotheken zu gewĂ€hren.

Als zweite sehr bedeutende Kreditquelle kommt nunmehr auch die Berufsgenossenschaftliche Unfall Versicherungsanstalt der österr. Eisenbahnen in Betracht, die alsbald nach dem Inkrafttreten des Gesetzes vom 22. Dezember 1910 den Beschluß gefaßt hat, den Eisenbahner-Baugenossenschaften Kredithilfe nach Maßgabe dieses Gesetzes zu leisten.

Wird unter solchen VerhĂ€ltnissen der Kapitalbedarf der Eisenbahner-Baugenossenschaften vollauf befriedigt werden, so wird sicherlich auch der Darlehenszinsfuß niedriger sein, als jener fĂŒr anderweitige Hypotheken.

Es darf daher mit Recht die Hoffnung ausgesprochen werden, daß die von den Eisenbahnbediensteten gebildeten Baugenossenschaften kĂŒnftighin in der Lage sein werden, sich an der BekĂ€mpfung der schlechten WohnungsverhĂ€ltnisse mit Erfolg zu beteiligen.

Pollak.


II. Technische Anlage von A. FĂŒr den Umfang von Familienwohnungen in Hinsicht auf die Zahl und GrĂ¶ĂŸe der Bestandteile lassen sich allgemeine GrundsĂ€tze feststellen, hierfĂŒr sind im einzelnen die jeweiligen örtlichen BedĂŒrfnisse, die GrĂ¶ĂŸe der Familie, die wirtschaftlichen VerhĂ€ltnisse der Betreffenden, die Mietpreise, zu welchen die Wohnungen abgegeben werden sollen und auch die örtlich wechselnden Lebensgewohnheiten der Bevölkerung maßgebend. Bei grĂ¶ĂŸeren Anlagen ist daher darauf Bedacht zu nehmen, daß den verschiedenen VerhĂ€ltnissen und AnsprĂŒchen der Wohnungsnehmer auch durch eine entsprechende Abstufung der Wohnungen nach Umfang und Mietpreis Rechnung getragen wird.

Kleinwohnungen fĂŒr Familien erhalten in der Regel 2–4 WohnrĂ€ume, einschließlich der KĂŒche. Als Mindesterfordernis ist wohl eine KĂŒche und ein grĂ¶ĂŸerer Wohnraum anzusehen; es empfiehlt sich jedoch aus hygienischen und anderen GrĂŒnden, außer der KĂŒche noch zwei, wenn auch kleinere WohnrĂ€ume vorzusehen, wofĂŒr insbesondere die Trennung der Schlafstellen fĂŒr Eltern und herangewachsene Kinder und die Möglichkeit der Absonderung in KrankheitsfĂ€llen sprechen, sowie auch der Umstand, daß ein großer Teil der Eisenbahnbediensteten Nachtdienst verrichtet und daher am Tage einer ungestörten Ruhe in einem abgesonderten RĂ€ume bedarf.

Eine zweckmĂ€ĂŸige und ökonomische, aus England ĂŒbernommene Einrichtung ist die Einteilung der Wohnung in eine gerĂ€umige KĂŒchenstube, die als eigentlicher Wohnraum (living room) dient, und mehrere kleine SchlafrĂ€ume. Die KĂŒchenstube wird nicht nur zum Kochen benĂŒtzt, sondern auch zum Einnehmen der Mahlzeiten, wie ĂŒberhaupt zum Aufenthalt wĂ€hrend des Tages. Hierbei ist der die Wirtschaft besorgenden Frau die Aufsicht ĂŒber Kinder erleichtert, die ĂŒbrigen WohnrĂ€ume bleiben rein und frei vom KĂŒchen- und Speisengeruch. Zur Trocken- und Reinhaltung einer solchen KĂŒchenstube erweist sich die Anlage eines kleinen mit ihr in Verbindung stehenden SpĂŒlraumes (scullery) als zweckmĂ€ĂŸig, der womöglich ein Fenster zur unmittelbaren LĂŒftung erhalten soll. Bei beschrĂ€nkter BauflĂ€che kann der SpĂŒlraum auch durch eine schrankartige Nische ersetzt werden, die an einer gut beleuchteten Stelle anzuordnen, durch eine TĂŒr oder einen Vorhang zu verschließen ist, mit SpĂŒleinrichtung versehen wird, und auf deren entsprechende LĂŒftung Bedacht zu nehmen ist. SpĂŒlraum oder SpĂŒlschrank sind auch zur Aufbewahrung von ReinigungsgerĂ€ten u, dgl. einzurichten.

Diese gerĂ€umigen KĂŒchenstuben in Verbindung mit mehreren kleinen SchlafrĂ€umen finden jedoch nicht ĂŒberall Anklang, und werden vielfach Wohnungen mit einer kleineren KĂŒche und mit einem großen Wohnzimmer statt zwei kleineren vorgezogen; es soll jedoch auch in einem solchen Falle die KĂŒche nicht unter 9–10 m2 BodenflĂ€che erhalten. Bei grĂ¶ĂŸeren Wohnungen, fĂŒr die ein entsprechend höherer Mietzins eingehoben werden kann, wird sich immer die Anlage von mindestens zwei WohnrĂ€umen außer der KĂŒche oder der KĂŒchenstube ermöglichen lassen.

Wo die baupolizeilichen Vorschriften es gestatten, ist es zweckmĂ€ĂŸig, bei ebenerdigen WohnhĂ€usern und fĂŒr die Wohnungen des 1. Stockwerks von zweigeschossigen GebĂ€uden im Dachraume bewohnbare Dachkammern einzurichten. Die zum österreichischen Arbeiterwohnungsgesetz vom 8. Juli 1902 erlassene DurchfĂŒhrungsverordnung lĂ€ĂŸt die Herstellung von WohnrĂ€umen im Dachboden ebenerdiger oder einstöckiger FamilienwohnhĂ€user unter bestimmten technischen AusfĂŒhrungsvorschriften hinsichtlich der lichten Höhe dieser Dachzimmer und der feuersicheren Bauweise zu.

Hinsichtlich der GrĂ¶ĂŸe der Wohnungen setzt das erwĂ€hnte Arbeiterwohnungsgesetz die BodenflĂ€che der bewohnbaren RĂ€ume (Wohnzimmer, Kammern und KĂŒchen) bei einrĂ€umigen Wohnungen mit mindestens 16, höchstens 25 m2, bei zweirĂ€umigen Wohnungen mit zusammen mindestens 20, höchstens 35 m2, bei drei- und mehrrĂ€umigen mit zusammen mindestens 30 und höchstens 80 m2 fest. In der DurchfĂŒhrungsverordnung zu diesem Gesetze wird bestimmt, daß in einer Familienwohnung nur so viele Personen untergebracht werden dĂŒrfen, daß in jedem Schlafraum mindestens 4 m2 BodenflĂ€che auf jede Person entfallen, wobei Kinder unter 1 Jahr alt außer Betracht bleiben. Die Wohnungen fĂŒr Familien mit Kindern im Alter von mehr als 6 Jahren sollen mehrere WohnrĂ€ume enthalten, um eine Trennung der SchlafrĂ€ume nach dem Geschlechte zu ermöglichen.

Bei der österreichischen Staatseisenbahnverwaltung werden Mietwohnungen fĂŒr Arbeiter und Diener mindestens mit zwei bewohnbaren RĂ€umen von zusammen 35 m2, fĂŒr Unterbeamte mindestens mit drei solchen RĂ€umen von zusammen 45 m2 BodenflĂ€che errichtet. Bei Dienstwohnungen fĂŒr Diener und fĂŒr Unterbeamte wird ĂŒber das Ausmaß von 40 m2, bzw. von 55 m2 nicht hinausgegangen. Die BodenflĂ€che von 35 m2 wird in der Regel zu einer KĂŒche oder KĂŒchenstube und einem Wohnraum ausgenĂŒtzt, bei 40 m2 BodenflĂ€che ist die Teilung in 2 oder 3, bei 45 m2 in 3, bei 50–55 m2 BodenflĂ€che in 3 oder 4 bewohnbare RĂ€ume tunlich.

Die vom königl. preußischen Ministerium der öffentlichen Arbeiten unterm 5. September 1906 erlassenen GrundsĂ€tze fĂŒr die Aufstellung von EntwĂŒrfen und die AusfĂŒhrung von Dienst- und MietwohnhĂ€usern fĂŒr Arbeiter, untere und mittlere Beamte der preußischen Staatseisenbahnverwaltung setzen das geringste Ausmaß einer Mietwohnung mit 28∙5 m2, das grĂ¶ĂŸte Ausmaß einer Miet- oder Dienstwohnung fĂŒr Arbeiter und untere Beamte mit 45 m2, fĂŒr mittlere Beamte mit 68 m2 fest. Die WohnhĂ€user fĂŒr Arbeiter und untere Beamte erhalten je nach der GrĂ¶ĂŸe 2-, 3- oder 4rĂ€umige Wohnungen. Die Wohnungen mit 68 m2 werden in 4 oder 5 RĂ€ume geteilt. Hierbei sollen bei HĂ€usern mit zweirĂ€umigen Wohnungen, mit dreirĂ€umigen Wohnungen bis zu 45 m2 NutzflĂ€che und mit vierrĂ€umigen Wohnungen bis zu 68 m2 NutzflĂ€che fĂŒr zwei Dritteile der Anzahl der Wohnungen Dachkammern vorgesehen werden.

Im allgemeinen ist die BodenflĂ€che fĂŒr grĂ¶ĂŸere Wohnzimmer mit 20–25 m2, fĂŒr Schlafstuben mit 10–15 m2, fĂŒr KĂŒchen mit 9–15 m2, fĂŒr KĂŒchenstuben mit 16–18 m2 zu bemessen.

Die lichte Höhe der WohnrĂ€ume ist in der Regel durch baupolizeiliche Vorschriften bestimmt. Sie soll, wenn nicht weitergehende Forderungen zu beachten sind, bei A. nicht unter 2∙70 m betragen. Die DurchfĂŒhrungsverordnung zum österreichischen Arbeiterwohnungsgesetz vom Jahre 1902 schreibt fĂŒr das Erdgeschoß von drei- und mehrstöckigen GebĂ€uden eine lichte Höhe von 3∙00 m, in allen anderen FĂ€llen eine mindeste lichte Geschoßhöhe von 2∙70 m vor und bedingt weiters, daß der Erdgeschoßfußboden von ArbeiterwohnhĂ€usern mindestens 0∙6 m ĂŒber dem Straßenniveau gelegen sein muß. Bei den WohnhĂ€usern der österreichischen Staatseisenbahnverwaltung wird in der Regel fĂŒr Arbeiter-, Diener- und Unterbeamtenwohnungen gleichmĂ€ĂŸig eine lichte Höhe von 3∙00 m eingehalten.

Bei der Grundrißanordnung ist zu trachten, die bewohnbaren RĂ€ume in zwei Reihen, nach der Tiefe des Hauses auszuteilen, so daß jede Wohnung nach entgegengesetzten Seiten gerichtete Fenster erhĂ€lt. Hierdurch wird eine gute DurchlĂŒftung der Wohnung ermöglicht und namentlich bei der nach Tunlichkeit immer anzustrebenden Lage der Fensterseiten gegen Osten und Westen eine gute AusnĂŒtzung der Besonnung erreicht. Weiters ist bei der Grundrißeinteilung und der Anordnung der TĂŒren und Fenster auf eine zweckmĂ€ĂŸige AusnĂŒtzung der WandflĂ€chen zur Aufstellung der Möbel, insbesondere der Betten, RĂŒcksicht zu nehmen; es empfiehlt sich, die Betten schematisch in die Grundrisse einzuzeichnen und die Abmessungen der WohnrĂ€ume danach zu regeln.

Im allgemeinen ist auf eine möglichst einfache, klare Grundrißeinteilung hinzuwirken, da eine solche in den meisten FĂ€llen auch innerhalb der durch die Bauvorschriften fĂŒr die StĂ€rke der einzelnen Mauern gezogenen Grenzen das geringste Ausmaß an Mauerwerk ergibt.

Alle WohnrĂ€ume mit Einschluß etwa vorhandener Dachkammern sind heizbar einzurichten, wobei es zweckdienlich ist, die KĂŒchenherde und Schornsteine so anzuordnen, daß deren WĂ€rme auch zur ErwĂ€rmung der benachbarten WohnrĂ€ume mitwirkt.

Wohnungen mit mehr als zwei bewohnbaren RĂ€umen sind womöglich mit einem kleinen Vorraum zu versehen, der den Zugang zur KĂŒche und mindestens noch zu einem Wohnraum vermittelt. Solche VorrĂ€ume, in denen nasse oder beschmutzte Kleider und Schuhe abgelegt werden können, sind auch fĂŒr Wohnungen, die nur aus Zimmer und KĂŒche bestehen, insbesondere dann empfehlenswert, wenn mehrere Wohnungen von einer Flur oder einem Stiegenvorplatz zugĂ€nglich sind. Es ist nicht nötig, daß der Vorraum ein Fenster unmittelbar ins Freie erhĂ€lt, jedoch ist fĂŒr eine genĂŒgende Erhellung und LĂŒftbarkeit Sorge zu tragen. Der in Ă€lteren Anlagen bei Erdgeschoßwohnungen noch zu findende Eingang unmittelbar vom Freien in die KĂŒche ist grundsĂ€tzlich zu vermeiden; fĂŒr solche Wohnungen ist der Eingang entweder von einer gemeinsamen Hausflur oder in einen Vorraum vorzusehen.

Zu jeder Wohnung ist ein trockener, gut lĂŒftbarer Kellerraum und eine versperrbare Dachbodenabteilung beizustellen. Ist aus besonderen GrĂŒnden die Anlage oder Beistellung von KellerrĂ€umen nicht tunlich, so ist eine ins Freie lĂŒftbare Speisekammer notwendig. Sonst ist eine solche bei A. entbehrlich, jedoch ist es zweckmĂ€ĂŸig, in die BrĂŒstung des KĂŒchenfensters einen ins Freie lĂŒftbaren Speiseschrank einzubauen, dessen Platte als KĂŒchentisch verwendbar ist.

Jede Wohnung soll grundsĂ€tzlich einen eigenen Abort erhalten. Wird eine WasserspĂŒlung der Aborte eingerichtet oder ist durch andere Vorkehrungen eine GeruchbelĂ€stigung durch die Aborte vermieden, so sollen die Aborte im Hause und in demselben Geschoß wie die betreffende Wohnung angelegt werden; bei Wohnungen mit VorrĂ€umen ist der Abort womöglich in die Wohnung einzubeziehen und vom Vorraum aus zugĂ€nglich zu machen, andernfalls von einer gemeinsamen Hausflur oder von den StiegenvorplĂ€tzen, wobei jedoch zwischen den Aborten und der Flur oder dem Stiegenvorplatz ein lĂŒftbarer Vorraum einzuschalten ist. Die Anlage der Aborte zwischen den Geschossen an den StiegenruheplĂ€tzen ist zu vermeiden. Die Anlage der Aborte kann auch in eigenen Vorbauten oder Anbauten mit Zugang ĂŒber Galerien erfolgen.

Die Vorsorge einer Badegelegenheit fĂŒr jede einzelne Wohnung wird in den meisten FĂ€llen aus bauökonomischen GrĂŒnden unterbleiben mĂŒssen. Bei reichlichen zur VerfĂŒgung stehenden Mitteln werden solche Badegelegenheiten entweder in eigenen BaderĂ€umen oder, zum Zweck der Ersparnis von solchen, durch Anbringung einer in den Fußboden versenkten, ĂŒberdeckbaren Wanne oder einer in eine Wandnische aufklappbaren Wanne geschaffen. Bei grĂ¶ĂŸeren Wohnhausanlagen erweist sich, namentlich wenn fĂŒr die BĂ€derbenutzung ein kleines Entgelt eingehoben wird, die Anlage eines gemeinsamen Bades, allenfalls in einem NebengebĂ€ude, mit Wannen- und BrausebĂ€dern als wĂŒnschenswert und ohne wesentliche Mehrbelastung des Anlagekapitals durchfĂŒhrbar.

Als weitere fĂŒr mehrere Wohnungen gemeinschaftliche Anlagen sind zu erwĂ€hnen: WaschkĂŒchen, Trockenböden und Klopfbalkone.

FĂŒr je höchstens 12 Wohnungen ist eine WaschkĂŒche herzustellen, so daß, von den Sonntagen abgesehen, jeder Wohnpartei die WaschkĂŒche alle zwei Wochen zur BenĂŒtzung steht. Die WaschkĂŒche ist entweder, wenn fĂŒr eine genĂŒgende Beleuchtung und LĂŒftung vorgesorgt wird und die AbwĂ€sserung der Sohle möglich ist, im Kellergeschoß, sonst in einem NebengebĂ€ude anzulegen; in diesem Falle sind womöglich in einem solchen NebengebĂ€ude die WaschkĂŒchen fĂŒr mehrere WohnhĂ€user zu vereinigen. In StĂ€dten, wo ein genĂŒgender Druck der Wasserleitung vorhanden ist, erweist sich die Anlage der WaschkĂŒche im Dachgeschoß als zweckmĂ€ĂŸig.

Auf einen gemeinschaftlichen Trockenboden ist bei Austeilung der DachbodenverschlĂ€ge RĂŒcksicht zu nehmen.

Wo es bei der Grundrißeinteilung in ungezwungener Weise tunlich ist, sind Klopfbalkone anzuordnen, die zur Vermeidung des LĂ€rmes im Hausflur und zur Reinhaltung des Hausinneren beitragen.

Die StiegenhĂ€user sollen unter Bedachtnahme auf das Hinaufbringen grĂ¶ĂŸerer MöbelstĂŒcke in bewohnbare. RĂ€ume der oberen Geschosse nicht grĂ¶ĂŸer angelegt werden, als es die Bauvorschriften, die Sicherheit und die Bequemlichkeit des Begehens erfordern. Auf die genĂŒgende Erhellung der StiegenhĂ€user durch das Tageslicht und eine leichte LĂŒftung derselben ist durch entsprechende GrĂ¶ĂŸe und Stellung der Fenster Bedacht zu nehmen. Das Durchschneiden der letzteren durch Stiegenarme ist zu vermeiden.

Die Anordnung der Wohnungen in Einfamilien- oder ZweifamilienhĂ€user, die Vereinigung mehrerer Wohnungen in ein Haus, die Zahl der Stockwerke, die Gruppierung der WohnhĂ€user in offener oder geschlossener Bauweise werden bei gegebenem Wohnungsbedarf hauptsĂ€chlich durch die GrĂ¶ĂŸe, Gestalt und den Wert des Baugrundes, durch das Vorliegen lĂ€ndlicher oder stĂ€dtischer VerhĂ€ltnisse, durch das zur VerfĂŒgung stehende Anlagekapital sowie durch die geforderte oder erwĂŒnschte Verzinsung desselben bedingt.

Es bedarf keiner BegrĂŒndung, daß es wĂŒnschenswert wĂ€re, stets EinfamilienhĂ€user zu erbauen, und derart die Wohnungen mit ihrem Zugange und dem zugewiesenen Hof- oder Gartengrund vollstĂ€ndig voneinander zu trennen. Die beste AusnĂŒtzung von Luft und Licht wird gewiß bei frei stehenden EinfamilienhĂ€usern erreicht, wie solche bei den Eisenbahnen aus dienstlichen Erfordernissen fĂŒr die BahnwĂ€rter auf der freien Strecke errichtet werden. Solche freistehende kleine HĂ€user haben jedoch außer den verhĂ€ltnismĂ€ĂŸig höheren Baukosten auch den Nachteil, daß sie den Ă€ußeren WitterungseinflĂŒssen allzusehr ausgesetzt sind. Es lassen sich jedoch EinfamilienhĂ€user auch in der Weise schaffen, daß die einzelnen, fĂŒr sich abgeschlossenen HĂ€user zu HĂ€usergruppen oder HĂ€userreihen vereinigt werden, wobei nicht nur eine Verringerung der Kosten durch die gemeinschaftlichen Trennungsmauern, durch die fortlaufenden DachflĂ€chen u.s.w. herbeigefĂŒhrt, sondern auch ein besserer WĂ€rmeschutz erzielt wird. Bei solchen frei stehenden oder aneinandergereihten EinfamilienhĂ€usern ist auch die Zuweisung und vollstĂ€ndige gegenseitige Abtrennung der HofrĂ€ume und des Gartengrundes leicht durchfĂŒhrbar. Die Errichtung von EinfamilienhĂ€usern wird zur Notwendigkeit, wenn die Absicht besteht, den Arbeitern oder Bediensteten die Möglichkeit zu bieten, sich im Wege der Abzahlung ein solches Haus als Eigentum zu erwerben. FĂŒr die Bahnverwaltungen kommt dieser Fall nur selten in Betracht, weil die dienstlichen RĂŒcksichten hĂ€ufig gegen eine solche Seßhaftmachung von Angestellten an bestimmten Wohnorten sprechen.

Da EinfamilienhĂ€user meistens nur mit einem Erdgeschosse, allenfalls mit einem bewohnbaren Dachgeschosse, höchstens aber mit einem Stockwerke erbaut werden können, ist hierbei nur eine geringe AusnĂŒtzung der BauflĂ€che möglich. Sie erfordern daher außer den an und fĂŒr sich verhĂ€ltnismĂ€ĂŸig höheren Baukosten auch ein grĂ¶ĂŸeres Ausmaß an Baugrund, so daß leider derlei Anlagen nur bei reichlichen Mitteln, bei ausreichenden BaugrundflĂ€chen und billigen Bodenpreisen zur AusfĂŒhrung gelangen können. Etwas gĂŒnstiger in dieser Hinsicht stellen sich ZweifamilienhĂ€user, bei denen sich die Trennung der WohnungszugĂ€nge meist ohne Schwierigkeiten erreichen lĂ€ĂŸt, anderseits aber eine mehr als höchstens stockhohe Verbauung auch nicht angeht.

Die RĂŒcksicht auf eine ökonomische Ausnutzung der BauflĂ€che und auf die Verringerung der Baukosten fĂŒhrt dazu, WohnhĂ€user fĂŒr mehrere Familien zu erbauen, bei denen eine grĂ¶ĂŸere Anzahl der Geschosse und die Gemeinsamkeit der Stiegenanlage und der ZugĂ€nge die bessere Verwertung der zur VerfĂŒgung stehenden Mittel gestatten. Es soll jedoch in diesen FĂ€llen die Anzahl der in einem Hause untergebrachten Wohnungen nach Tunlichkeit eingeschrĂ€nkt werden.

Bei lĂ€ndlichen VerhĂ€ltnissen werden solche fĂŒr mehrere Familien bestimmte WohnhĂ€user aus ökonomischen GrĂŒnden außer dem Erdgeschosse noch mindestens ein Stockwerk, bei beschrĂ€nkter oder teurer BauflĂ€che zwei Stockwerke erhalten. In StĂ€dten oder in geschlossenen Ortschaften, wo die letzterwĂ€hnten UmstĂ€nde meistens und in höherem Maße vorliegen, wird auch eine Verbauung mit Erdgeschoß und drei Stockwerken und bei großstĂ€dtischen VerhĂ€ltnissen selbst mit mehr als drei Stockwerken ins Auge gefaßt werden mĂŒssen.

Um die ÜbelstĂ€nde, die eine dichte Bewohnung eines Hauses, namentlich durch gemeinschaftlich benĂŒtzte Anlagen, mit sich bringt, nach Tunlichkeit zu mildern, ist darauf hinzuwirken, daß die Anzahl der Wohnungen die auf solche gemeinsame Anlagen, wie ZugĂ€nge, Stiegen u. dgl. angewiesen ist, nicht zu groß bemessen wird.

Das österreichische Arbeiterwohnungsgesetz bestimmt, daß in der Regel FamilienwohnhĂ€user nur zur Aufnahme von sechs Familien eingerichtet werden sollen, bei HĂ€usern mit Stockwerken nicht mehr als drei solcher zur AusfĂŒhrung gelangen und in jedem Stockwerke nicht mehr als vier Wohnungen auf eine Stiege entfallen sollen. Hierdurch wird die Anzahl der in einem Hause, unterzubringenden Wohnungen auf 16 beschrĂ€nkt. FĂŒr stĂ€dtische VerhĂ€ltnisse werden ausnahmsweise sechs Wohnungen fĂŒr jede Stiege und jedes Stockwerk zugelassen.

Die von der österreichischen Staatseisenbahnverwaltung erbauten FamilienhĂ€user mit Kleinwohnungen erhalten bei lĂ€ndlichen VerhĂ€ltnissen oder unter gĂŒnstigen UmstĂ€nden hinsichtlich der GrĂ¶ĂŸe und des Preises der BaugrĂŒnde außer dem Erdgeschosse noch ein oder höchstens zwei Stockwerke, in großen StĂ€dten auch drei, vier und fĂŒnf Stockwerke, wofĂŒr auch die betreffenden baupolizeilichen Vorschriften und die jeweils ĂŒbliche Bauweise maßgebend sind. In allen FĂ€llen wird die Anzahl der auf eine gemeinschaftliche Stiege angewiesenen Wohnungen in jedem Stockwerk auf vier beschrĂ€nkt.

Die bereits erwĂ€hnten, fĂŒr die preußische Staatsbahnverwaltung geltenden GrundsĂ€tze fĂŒr die AusfĂŒhrung von Dienst- und Mietwohnungen empfehlen hinsichtlich der Anzahl der Geschosse fĂŒr lĂ€ndliche VerhĂ€ltnisse WohnhĂ€user mit nur einem Stockwerk, fĂŒr WohnhĂ€user in StĂ€dten die in der betreffenden Stadtgegend ĂŒbliche Bauweise. In jedem Geschosse sollen hierbei – von EckhĂ€usern und besonderen FĂ€llen abgesehen – nicht mehr als zwei Wohnungen auf eine gemeinsame Treppe angewiesen sein.

FĂŒr die Gruppierung der WohnhĂ€user, seien es nun Ein- oder ZweifamilienhĂ€user oder die hĂ€ufiger vorkommenden WohnhĂ€user fĂŒr mehrere Familien, als EinzelhĂ€user in offener oder als GruppenhĂ€user in mehr oder weniger geschlossener Bauweise ist in erster Linie der Kostenpunkt maßgebend, jedoch nötigt auch die Form und GrĂ¶ĂŸe der BauflĂ€che in vielen FĂ€llen zur geschlossenen Bauweise. Letztere bringt eine Verringerung der Baukosten als solche und einen besseren Schutz gegen ungĂŒnstige klimatische VerhĂ€ltnisse mit sich. Hingegen erleichtert die offene Bauweise die wĂŒnschenswerte Zuteilung von Hof- und Gartengrund. Bei WohnhĂ€usern mit vielen Wohnungen ist – besonders in StĂ€dten – in dieser Hinsicht mindestens auf die Freihaltung eines ausreichenden gemeinsamen Hofraumes, auf die Herstellung gemeinsamer Gartenanlagen und KinderspielplĂ€tze Bedacht zu nehmen.

Bei Errichtung einer grĂ¶ĂŸeren Anzahl von WohnhĂ€usern auf einem Grundkomplexe, wobei fĂŒr die einzelnen HĂ€user, abgesehen von den verschiedenen GrĂ¶ĂŸen der Wohnungen, im ganzen und großen die gleichen Erfordernisse und UmstĂ€nde vorliegen wird die Anlage gewöhnlich als Wohnungs-, Bediensteten- oder Arbeiterkolonie bezeichnet.

Bei solchen ausgedehnten Anlagen, die meist außerhalb enger verbauter Ortsgebiete und daher auf verhĂ€ltnismĂ€ĂŸig billigen BaugrĂŒnden zur Errichtung gelangen, wird es am leichtesten angehen, unter Wahrung des ökonomischen Standpunktes die offene Bauweise unter Freistellung der einzelnen GebĂ€ude oder eine halboffene Bauweise mit Aneinanderreihung der HĂ€user zu wĂ€hlen und fĂŒr jede Wohnung einen Gartengrund zuzuweisen. Bei den aneinandergebauten GruppenhĂ€usern sind die zugehörigen Höfe und GrundstĂŒcke gegeneinander abzufrieden.

Bei der Anlage der einzelnen HĂ€user der Kolonie ist auf einen entsprechenden Zugang sowie auf die Hauptverkehrswege RĂŒcksicht zu nehmen.

Die Entfernung der freistehenden HĂ€user oder der HĂ€usergruppen ist so zu bemessen, daß genĂŒgend Luftraum und Lichtzutritt vorhanden bleibt. In dieser Hinsicht schreibt die DurchfĂŒhrungsverordnung zum österreichischen Arbeiterwohnungsgesetz vor, daß die AbstĂ€nde zwischen den HĂ€usern oder HĂ€usergruppen mindestens das Maß der GebĂ€udehöhe (gerechnet bis zur Gesimsoberkante oder Dachtraufe), keinesfalls aber weniger als 6 m betragen; eine Ausnahme ist nur insofern zulĂ€ssig, als fĂŒr GebĂ€udeseiten ohne Fenster von WohnrĂ€umen ein Abstand im Ausmaße der halben GebĂ€udehöhe genĂŒgt, der aber niemals kleiner als 4 m sein darf. Haben die WohnhĂ€user ungleiche Höhe, so ist fĂŒr die Breite des freizulassenden Zwischenraumes das höchste Haus maßgebend. Ist ein Wohnhaus an einer Seite lĂ€nger als 10 m, so soll der Zwischenraum an dieser Seite um ein Viertel des Maßes, um das die Seite lĂ€nger als 10 m ist, vermehrt werden. Bei der offenen und bei der halboffenen Bauweise dĂŒrfen die GebĂ€ude nicht derart angelegt werden, daß Fluchten von mehr als 50 m entstehen.

Bei der Erbauung von Wohnkolonien ergibt sich meist die Notwendigkeit, außer fĂŒr die Wohnungen als solche, auch noch fĂŒr andere BedĂŒrfnisse durch bauliche Anlagen vorzusorgen. Die örtliche Lage der Kolonie kann unter UmstĂ€nden bedingen, daß fĂŒr die Ansiedlung von Kaufleuten und Handwerkern die Möglichkeit geboten wird, um den Lebensmittelbedarf und die wichtigsten sonstigen BedĂŒrfnisse eines Haushaltes in der NĂ€he decken zu können. Durch den aus der Vermietung von KauflĂ€den und der zugehörigen Wohnungen zu erzielenden Ertrag wird in der Regel auch die RentabilitĂ€t der ganzen Anlage gehoben werden können.

Bei großen Kolonien wird auch unter UmstĂ€nden die Errichtung von SchulgebĂ€uden fĂŒr die Kinder der Kolonisten, von KindergĂ€rten, einer Kirche, von gemeinnĂŒtzigen Einrichtungen fĂŒr Bildung und eine passende Art der Geselligkeit, von gemeinsamen Badegelegenheiten u. dgl. in ErwĂ€gung kommen.

Schließlich wĂ€re noch darauf hinzuweisen, daß bei der Anlage von derlei WohnhĂ€usern und Wohnhausanlagen, sowohl kleineren als auch grĂ¶ĂŸeren Umfanges, die Ă€sthetische Ausgestaltung nicht als nebensĂ€chlich betrachtet werden soll. Bei aller in der Regel durch die Bauökonomie gebotenen Einfachheit der Ă€ußeren und inneren Ausstattung soll doch ein nĂŒchternes, allzu einförmiges Äußere vermieden und ein freundlicher, einladender Eindruck angestrebt werden. Hierzu empfiehlt es sich, von reichen, ohne Notwendigkeit angewendeten architektonischen Formen abzusehen und die Anlehnung an gute Vorbilder der einfachen heimischen Bauweise zu suchen. Die wechselnde Anwendung von verputzten FlĂ€chen, Ziegel- oder Bruchsteinmauerwerk mit sauberer VerfĂŒgung, von glattem und verschiedenartigem rauhem Verputze, eine geschickte Austeilung der Fenster mit einiger Abwechslung in deren Form und GrĂ¶ĂŸe, die Anbringung von Veranden, Erkern und Baikonen, eine geschmackvolle Wahl des Anstriches, die Anbringung von Blumengittern bei Fenstern zur AusschmĂŒckung durch die Inwohner mit selbstgezogenen Blumen, eine krĂ€ftig wirkende Dachform u. dgl. reichen hin, eine nĂŒchterne Eintönigkeit zu vermeiden. Sowohl bei der inneren als auch bei der Ă€ußeren Ausstattung ist auf eine saubere, sorgfĂ€ltige, keine hĂ€ufigen Erhaltungsarbeiten erfordernde, dauerhafte AusfĂŒhrungsweise besonderes Augenmerk zu richten. Bei grĂ¶ĂŸeren Wohnhausanlagen bietet die ohnehin erwĂŒnschte und notwendige Verschiedenheit der GrĂ¶ĂŸe der Wohnungen Gelegenheit, durch wechselnde Grundrißformen und Gruppierung der Fenster, Vermeidung zu strenger Symmetrie, verschiedenartige Dachausbildung u. dgl. eine genĂŒgende Abwechslung in die Ă€ußere Erscheinung der einzelnen HĂ€user oder HĂ€usergruppen zu bringen.

Im folgenden soll noch kurz die Vorsorge fĂŒr die Unterbringung alleinstehender Personen besprochen werden. Beim Eisenbahnbetrieb kommen als solche hauptsĂ€chlich Angehörige der Diener- oder Unterbeamtenkategorien und allenfalls auch höher qualifizierte Arbeiter in Betracht, fĂŒr die entweder entsprechende abgesonderte RĂ€ume in FamilienwohnhĂ€usern geschaffen oder besondere, eigens fĂŒr diesen Zweck erbaute Ledigenheime zur AusfĂŒhrung gelangen.

Zur Erbauung von sog. Schlaf- oder LogierhĂ€usern, wie solche in GroßstĂ€dten zur gemeinsamen Beherbergung alleinstehender Personen von den stĂ€dtischen Körperschaften oder von gemeinnĂŒtzigen Vereinen errichtet wurden, und die mehr oder weniger den Charakter von Massenquartieren an sich tragen, liegt bei den Eisenbahnen kein BedĂŒrfnis vor. FĂŒr derartige LogierhĂ€user, MĂ€nner- oder Frauenheime, sind die Anlagen, die von der nach ihrem BegrĂŒnder Lord Rowton benannten »Gesellschaft m. b. H. Rowton houses« in England geschaffen wurden, vorbildlich geworden.

Derartige GebĂ€ude sind meist in langgestreckte, schmale Trakte aufgelöst, die in den Stockwerken aneinandergereihte gemeinschaftliche SchlafsĂ€le mit beiderseits eines Mittelganges eingebauten Schlafkabinen enthalten. Die schmalen Trakte erhalten an beiden LĂ€ngsseiten Fenster, so daß es möglich wird, jede Schlafkabine durch ein eigenes Fenster oder einen eigenen FensterflĂŒgel unmittelbar beleuchten und ins Freie lĂŒften zu können. Die GrĂ¶ĂŸe der Schlafkabinen wird verschieden bemessen; in den Rowton houses betrĂ€gt sie 1∙5 × 2∙3 m (3∙5 m2 BodenflĂ€che). Eine mustergĂŒltige Anlage dieser Art ist das von der Kaiser-Franz-Josef-JubilĂ€umsstiftung fĂŒr Volkswohnungen und Wohlfahrtseinrichtungen im Jahre 1910 erbaute fĂŒnfte MĂ€nnerheim in Wien, XVII. Bezirk, bei dem alle bei den frĂŒheren Bauten gewonnen Erfahrungen verwertet wurden. Es enthĂ€lt Schlafkabinen von zweierlei GrĂ¶ĂŸe, 1∙55 × 2∙25 m (3∙5 m2) und 1∙90 × 2∙60 m (4∙94 m2). Die grĂ¶ĂŸeren Kabinen haben als Einrichtung ein vollstĂ€ndiges Bett, ein Waschbecken mit Wasserzulauf, einen Klapptisch, einen Wandspiegel, einen Stuhl mit Unterfach und einen Kleiderrechen. Bei den kleineren Kabinen entfĂ€llt das Waschbecken, der Klapptisch und der Spiegel, hingegen sind im gleichen Stockwerke fĂŒr die Bewohner der kleineren Kabinen gemeinsame Waschgelegenheiten vorgesehen. Um bei den kleinen Ausmaßen der Kabinen den Luftraum des gemeinschaftlichen Mittelganges auszunutzen, sind die festen AbteilungswĂ€nde der Kabinen nicht bis an die Decke, sondern nur 2 m hoch ĂŒber dem Fußboden gefĂŒhrt; der restliche Zwischenraum bis zur Decke der 2∙85 m hohen SĂ€le ist zum sicheren Abschluß der einzelnen Kabinen mit Drahtgittern verschlossen. Die TrennungswĂ€nde haben unten Ausschnitte, um die Luftzirkulation zu fördern. Das hochgelegene Erdgeschoß ist zur Unterbringung der VerwaltungsrĂ€ume, der TagesaufenthaltsrĂ€ume fĂŒr die SchlafgĂ€ste (Saal fĂŒr Raucher, Saal fĂŒr Nichtraucher, Lesesaal, Schreibzimmer, Speisesaal), fĂŒr KochrĂ€ume und die AnstaltskĂŒche, das Souterraingeschoß fĂŒr das GepĂ€cksmagazin, fĂŒr den Kastenraum zur Aufbewahrung der Kleider, fĂŒr UmkleiderĂ€ume, fĂŒr PutzrĂ€ume, Badegelegenheiten u. dgl. ausgenutzt. Abortgruppen sind in allen Stockwerken vorhanden.

Die weitgehende RaumausnĂŒtzung in solchen LogierhĂ€usern ist bei den gering bemessenen BenutzungsgebĂŒhren zur Sicherung der RentabilitĂ€t notwendig. Es sei erwĂ€hnt, daß in den Wiener MĂ€nnerheimen der Kaiser-Franz-Josefs-JubilĂ€umsstiftung die BenĂŒtzungsgebĂŒhren bei Anweisung der kleineren Schlafkabinen fĂŒr eine Nacht 60 h, fĂŒr zwei NĂ€chte 1 K, fĂŒr 7 NĂ€chte (eine Woche) 2 K 80 h, fĂŒr die grĂ¶ĂŸeren Kabinen 80 h, 1 K 40 h und 4 K 20 h betragen.

Bei Ledigenheimen fĂŒr Eisenbahnbedienstete wird in der Regel eine höhere BenĂŒtzungsgebĂŒhr, bzw. ein höherer durchschnittlicher Mietpreis eingehoben werden können. Es empfiehlt sich daher nicht, bei solchen Ledigenheimen die gemeinschaftlichen, in Kabinen unterteilten SchlafsĂ€le beizubehalten, sondern die SchlafrĂ€ume zwar ebenfalls beiderseits eines Mittelganges, jedoch als vollstĂ€ndig abgeschlossene Zellen auszubilden und deren BodenflĂ€che mit 8 m2 zu bemessen. FĂŒr die unmittelbare Belichtung und LĂŒftung jeder Zelle durch eine eigene Fensteröffnung ist Sorge zu tragen. Die GrĂ¶ĂŸe der Zelle von 8 m2 gestattet die Einrichtung mit einem vollstĂ€ndigen Bett, einem Schrank, einem Tisch, einem Stuhl, Spiegel und Kleiderrechen, außerdem mit einem Waschbecken mit Zuleitung. Werden die Zellen mit RĂŒcksicht auf die höheren Installationskosten nicht mit einem Waschbecken ausgestattet, so ist in jedem Stockwerk ein besonderer gemeinsamer Waschraum vorzusehen. Solche Ledigenheime mĂŒssen ferner ausreichende, gut zu lĂŒftende AbortrĂ€ume und gemeinsame RĂ€ume fĂŒr den Aufenthalt zur Tageszeit enthalten, ferner sollen KochrĂ€ume vorhanden sein, in denen sich die Inwohner selbst Speisen zu bereiten in der Lage sind, insofern nicht durch einen KĂŒchenbetrieb fĂŒr eine billige Verköstigung vorgesorgt wird. ZweckmĂ€ĂŸig sind TrockenrĂ€ume fĂŒr nasse Kleider, an Badegelegenheiten mindestens Brause- und FußbĂ€der. In solchen Ledigenheimen ist ferner die Wohnung fĂŒr einen WĂ€rter oder Hausaufseher, eine WaschkĂŒche mit PlĂ€ttzimmer notwendig. Wenn irgend angĂ€ngig, sind grĂ¶ĂŸere derartige GebĂ€ude mit Zentralheizung und elektrischer Beleuchtung auszustatten, wodurch die Reinhaltung und die Feuersicherheit erhöht und der Betrieb vereinfacht und in der Regel auch verbilligt wird.

Ist nur fĂŒr die Unterbringung einer kleineren Anzahl alleinstehender Bediensteter Sorge zu tragen, so können die betreffenden RĂ€ume auch in FamilienwohnhĂ€user einbezogen werden, wobei sie jedoch womöglich einen abgesonderten Zugang erhalten sollen. In solchen FĂ€llen kann ein Schlafraum je nach dessen GrĂ¶ĂŸe auch fĂŒr zwei und mehr Personen bestimmt werden. Das österreichische Arbeiterwohnungsgesetz setzt die BodenflĂ€che solcher WohnrĂ€ume zur Aufnahme einer Person mit mindestens 8 m2, fĂŒr 2 Personen mit 12 m2., fĂŒr drei Personen mit mindestens 20 m2 fest; mehr als drei Personen sollen in einem Wohnraum nicht untergebracht werden. Es empfiehlt sich ferner, auch bei solchen kleineren UnterkĂŒnften fĂŒr alleinstehende Bedienstete einen gemeinsamen Waschraum und eine kleine gemeinschaftliche KĂŒche vorzusehen.

In diese Gattung von Wohngelegenheiten gehören auch die bei den österreichischen Staatsbahnen mehrfach ausgefĂŒhrten Kasernen fĂŒr Oberbauarbeiter, die lĂ€ngs der freien Bahnstrecke in unwirtlichen Gegenden keine passenden Schlafstellen finden können. FĂŒr diese meist unentgeltlich oder gegen eine geringfĂŒgige GebĂŒhr zur VerfĂŒgung gestellten RĂ€ume wird demgemĂ€ĂŸ auch eine einfache Anordnung gewĂ€hlt. Je nach der Kopfzahl der Arbeiterpartien werden ein oder mehrere gemeinsame SchlafrĂ€ume mit höchstens je 10 Betten und mit einer BodenflĂ€che von je 4 m2 fĂŒr jedes eingestellte Bett vorgesehen, weiters ein gemeinsamer, in das GebĂ€ude einbezogener Vorraum als Zugang zu den SchlafrĂ€umen, Aborte, ein Waschraum, ein KĂŒchen- und ein Kleidertröcknungsraum.

Literatur: Arbeiterwohnungen. Schweiz. Bauztg. 1893. Bd. 2. – Meyer, Erbauung, Einrichtung und Kosten von Arbeiterwohnungen. Ztschr. f. Architektur und Ingenieurwesen. 1902. – StĂŒbben, AusgefĂŒhrte ArbeiterwohnhĂ€user der Rheinprovinz. Festschr. d. Rhein. Ver. z. Förderung des Arbeiterwohnungswesens. DĂŒsseldorf. 1902.

Nebesky.


http://www.zeno.org/Roell-1912. 1912–1923.

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